Políticas de manutenção

Políticas de Manutenção

Ao longo da locação, é normal problemas surgirem, e a Preserva está preparada para ajudar as partes a solucioná-los e proporcionar uma qualidade de vida melhor ao cliente. Tanto o inquilino quanto o proprietário podem contar com o nosso Departamento de Manutenção para auxiliar na análise dos casos e realização dos reparos necessários.

Somos uma das poucas imobiliárias com um gerente dedicado exclusivamente a auxiliar nossos clientes com suas manutenções, indicando fornecedores e orientando os clientes a respeito de suas dúvidas e responsabilidades.

Sempre que houver a necessidade de um reparo que não seja de sua responsabilidade, o inquilino deve informar nossa equipe, por escrito, deixando registrado seu aviso a fim de proteger os seus direitos. A ausência do aviso, nestes casos, pode acarretar no agravamento do problema, ou até mesmo gerar outros problemas, sendo que a responsabilidade destes poderá ser imputada ao inquilino por sua omissão.

Tenha sempre em mãos os contatos do Departamento de Manutenção, caso tenha perdido, solicite novamente ao seu corretor.

Tendo em vista a nossa complexa legislação sobre o tema, com base nela, definimos nossas políticas de manutenções, que seguem abaixo para que todos possam ter uma vida tranquila, conhecendo seus direitos e deveres, e sempre contando com o auxílio da Preserva em suas vidas!

Quanto às manutenções, estas podem ser classificadas pelos seguintes tipos:

Normais: Problemas que envolvem a estrutura do imóvel, ou que são anteriores ao início da locação e não são enquadrados como urgentes ou emergenciais;

Urgentes: Problemas que comprometem o uso do imóvel, mas não o torna inabitável. Medidas paliativas podem minimizar os danos e evitar o agravamento da situação;

Emergenciais: Vícios que comprometem a habitabilidade do imóvel e colocam em risco moradores ou terceiros, sem a possibilidade de medidas paliativas para minimizar os danos e evitar o agravamento da situação;

Estéticas: Alterações estéticas ou que tornem o imóvel mais confortável;

Utilitárias: Que aumentem o imóvel, facilitem seu uso ou o torne mais seguro;

Necessárias: Manutenções ou obras de conservação;

Uso normal: Que surgem ao longo do uso cotidiano, com o tempo de locação, relacionados à durabilidade e qualidade dos materiais. Não decorrentes de falta de manutenção ou uso impróprio;

Uso incorreto: Quando não se faz o uso cuidadoso ou correto do imóvel ou seus componentes, causando danos aparentes ou internos, ou ainda, diminuindo o tempo de vida útil além do normal. Falta de manutenção ou uso que excede o normal também se enquadram neste quesito.

Omissão: Situações que não sejam de responsabilidade do locatário, mas que pela omissão do locatário em avisar a administradora ou o proprietário sobre o seu aparecimento tenha a situação agravada. Neste caso o reparo será custeado pelo inquilino, sendo descontado apenas o valor que o proprietário arcaria se o problema tivesse sido informado assim que os primeiros sinais se manifestassem.

As locações são divididas em três períodos:

Início da locação
Período normal de uso
Rescisão

Problemas no início da locação:

Como alguns problemas só são identificados após o início do uso normal do imóvel, alguns problemas anteriores podem aparecer. Por isso considera-se que 30 dias é um prazo razoável para que todos os problemas anteriores ao aluguel possam aparecer.

Veja alguns deles abaixo*:

* Frisa-se que se trata de um rol exemplificativo e não taxativo, pois além da possibilidade de surgirem outras situações além das listadas, todos os casos deverão ser analisados separadamente, ou seja, poderão haver exceções.

Exemplos de problemas de responsabilidade dos inquilinos:

Limpeza do imóvel;
Instalação de itens que são facilmente substituíveis ou que podem ser retirados ao término da locação;
Troca de lâmpadas, instalação de soquetes e luminárias;
Troca de miolos de fechadura;
Troca de resistência ou desobstrução de chuveiros;
Dedetização em caráter preventivo;
Manutenções preditivas de ar condicionado e aquecedores (troca de pilhas, filtros, mangueiras, flexíveis, diafragmas, limpeza, regulagem, etc.);

Exemplos de problemas de responsabilidade dos proprietários nos 30 dias iniciais (exceto nos casos em que comprovada culpa do inquilino)

Problemas ocultos que dependem do fornecimento de água, luz, energia, gás, etc. para serem notados e reparos de componentes que já estavam desgastados ou na iminência de apresentar problemas que afetem a usabilidade do imóvel. Se esses problemas não se confirmarem no início da locação, entende-se que serão de responsabilidade dos locatários quando ocorrerem:

Mau funcionamento de torneiras, sifões, registros, duchas higiênicas e descargas;
Vedação ineficiente de pias, cubas e vasos sanitários;
Ralos, vasos sanitários, pias e tanques entupidos;
Mau funcionamento e vedação ineficiente de box;
Manutenção do rejunte de pisos e azulejos;
Mau funcionamento de tomadas, interruptores e pontos de luz;
Manutenção de eletrodomésticos;
Mau funcionamento de portões externos.

Problemas estruturais que afetam a usabilidade do imóvel ou colocam em risco a integridade do imóvel e dos moradores:

Infiltrações;
Problemas hidráulicos que necessitem de quebra de paredes (consertos em tubulações e troca completa de registros gerais ou válvulas);
Problemas na fiação elétrica e no quadro de forças, exceto quando a carga está acima do projeto original;
Vazamentos de gás;
Problemas em peças de ar condicionado e aquecedores que não são trocadas em manutenções preditivas (placas, sensores, válvulas, condensadoras, unidades de comando, etc.);
Janelas com folha solta ou entrada de água pela esquadria;
Descupinização, quando iniciada em objetos de madeira do imóvel;
Estufamento/descolamento de revestimentos de paredes e pisos;
Problemas em telhados, calhas e troca de caixa d’água.

Exemplos de vícios não ocultos que podem ser negociados com os proprietários:

Desde que as situações pudessem ter sido notadas e discutidas após a visita ou tenham sido relatadas na vistoria de entrada, tratam-se de problemas estéticos ou funcionais que não comprometem a usabilidade do imóvel, e que o proprietário não é obrigado a acatar:

Mau funcionamento de portas, maçanetas e janelas;
Instalação ou troca de espelhos de tomadas e interruptores;
Substituição de vidros trincados;
Fixação de rodapés;
Mau funcionamento de cortinas e persianas;
Manutenção de móveis com a funcionalidade comprometida;
Manutenção de cortinas de vidro;
Problemas em jardins e áreas externas.

Exemplos de benfeitorias que podem ser negociadas com os proprietários:

Melhorias que agregam valor, usabilidade ou segurança ao imóvel, mas que o proprietário não é obrigado a acatar:

Envidraçamento de sacada;
Troca de piso;
Instalação de redes de proteção;
Pintura;
Chaves de portas internas e instalação de chave tetra;
Instalação de móveis;
Troca do modelo e voltagem de tomadas;
Reforço elétrico para maior suporte de equipamentos e adequação de normas vigentes;
Dedetização para combater foco existente;
Instalação de ar condicionado;
Instalação de pressurizador para maior vazão hidráulica;
Desobstrução de conduítes para instalação de TV e internet.

Problemas durante a locação

Exemplos de Responsabilidades dos inquilinos:

Limpezas, manutenções preventivas e preditivas, instalação ou troca de itens que são facilmente substituídos e/ou podem ser retirados ao término do contrato:

Limpeza diária do imóvel;
Limpeza pesada anual do imóvel, de preferência com cloro ou produto similar, em paredes, teto e piso, para evitar proliferação de fungos, cracas, entre outros;
Jardinagem, mensalmente durante a época de verão e bimestralmente no inverno, caso o imóvel possua jardim;
Limpeza mensal de calhas, jardins e pátios, tanto pela estética quanto pela proliferação de pragas e doenças;
Limpeza quinzenal de piscinas;
Limpeza quinzenal dos filtros de ar condicionado;
Higienização anual dos aparelhos de ar condicionado;
Limpeza semestral da caixa de água;
Desinsetização e desratização semestral;
Limpeza anual de fossas e caixas de gordura;
Troca de lâmpadas, instalação de soquetes e luminárias;
Troca de miolos de fechadura;
Troca de resistência ou desobstrução de chuveiros;
Instalação/substituição de assentos sanitários;
Dedetização em caráter preventivo ou corretivo;
Manutenções preditivas de ar condicionado e aquecedores (troca de pilhas, filtros, mangueiras, flexíveis, diafragmas, limpeza, regulagem, etc.).

Manutenções de itens de uso contínuo e reparos de problemas ocasionados pelo desgaste natural dos componentes do imóvel:

Mau funcionamento de torneiras, sifões, registros, duchas higiênicas e descargas;
Vedação ineficiente de pias, cubas e vasos sanitários;
Ralos, vasos sanitários, pias e tanques entupidos;
Mau funcionamento e vedação ineficiente de box;
Manutenção de falha no rejunte de pisos e azulejos;
Mau funcionamento de tomadas, interruptores, pontos de luz;
Manutenção de eletrodomésticos;
Manutenção de móveis com a funcionalidade comprometida;
Mau funcionamento de cortinas e persianas;
Mau funcionamento de portões externos;
Manutenção de cortinas de vidro;
Descupinização, caso o imóvel tenha sido entregue sem sinais de cupins;

Exemplos de Responsabilidades dos Proprietários:

Problemas provenientes da estrutura e instalações internas que afetam a habitabilidade e/ou colocam em risco a integridade do imóvel e dos moradores:

Infiltrações;
Problemas hidráulicos que necessitem quebra de paredes (consertos em tubulações e troca completa de registros gerais ou válvulas);
Problemas na fiação elétrica e no quadro de forças;
Vazamentos de gás;
Problemas em peças de ar condicionado e aquecedores que não são trocadas em manutenções preditivas (placas, sensores, válvulas, condensadoras, unidades de comando, etc.);
Janelas com folha solta ou entrada de água pela esquadria;
Estufamento/descolamento de revestimentos de paredes e pisos;
Problemas em telhados, calhas e troca de caixa d’água.

Benfeitorias que podem ser negociadas com os proprietários:

Melhorias que agregam valor, usabilidade ou segurança ao imóvel, mas que o proprietário não é obrigado a acatar:

Envidraçamento de sacada;
Troca de piso;
Instalação de redes de proteção;
Pintura;
Chaves de portas internas e instalação de chave tetra;
Instalação de móveis;
Troca do modelo e voltagem de tomadas;
Reforço elétrico para maior suporte de equipamentos e adequação de normas vigentes;
Instalação de ar condicionado;
Instalação de pressurizador para maior vazão hidráulica;
Desobstrução de conduítes para instalação de TV e internet.

Manutenções na rescisão

Ao final da locação, é obrigação do locatário retornar o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, pronto para uso do próximo inquilino.

A lógica é simples, você deve entregar o imóvel no mesmo estado que você gostaria de receber ele, se tivesse entrando em uma locação. O próximo inquilino espera isso, e você faz parte desse processo:

Exemplos de Responsabilidade dos Inquilinos:

Alterações que dependem da autorização prévia do proprietário, mas que podem ser negociados como benfeitorias:

Instalação de redes de proteção em janelas e sacadas
Envidraçamento de sacadas e varandas
Alteração na cor da pintura
Instalação de papel de parede
Instalação/troca de chuveiro por modelo diferente do original
Adição de chuveirinho, ou ducha higiênica
Instalação ou troca de box
Instalação e/ou acréscimo de torneiras novas, diferentes das originais
Instalação de filtro ou purificador de água
Troca de modelo de tomadas e interruptores
Alteração da voltagem de tomadas
Troca/acréscimo de luminárias
Troca/acréscimo de janelas e portas, ou maçanetas e fechaduras
Instalação de acessórios de banheiro/cozinha, quando não presentes no início da locação (lixeiras, porta shampoo, porta toalhas, suportes, ganchos, etc.)
Instalação de suportes de TV, prateleiras e painéis que envolvam furos nas paredes
Instalação de chave tetra, trincos, olho mágico e fechaduras eletrônicas
Troca/instalação de cortinas e persianas
Troca/aquisição/instalação de eletrodomésticos (geladeiras, ar condicionado, fogão, aquecedores)
Troca/instalação de piso

Danos decorrentes da falta de manutenção ou uso indevido:

Interfone com mau funcionamento
Manchas e marcas moderadas e intensas de sujeira
Tapetes, cortinas, persianas, sofás e demais estofados com rasgos, cortes, sinais moderados e intensos de sujeira, danos profundos e generalizados no estofamento
Eletrodomésticos com mau funcionamento, danos aparentes (riscos, amassados e marcas) e marcas de sujeira
Infestação de insetos (quando não provenientes dos móveis e estruturas de madeira do imóvel - cupins)
Armários e gabinetes com danos nas dobradiças, pistões, puxadores, prateleiras (com manchas, estufadas, soltas, sem fixação, ausente) e portas (desalinhadas, soltas)
Móveis de madeira, MDF e fórmica com danos nas dobradiças, pistões, puxadores, ou com furos, riscos profundos, manchas e descascados
Ar condicionado e aquecedor com mau funcionamento, sem controle remoto, com marcas de sujeira, ou nos quais não foi realizada a manutenção preditiva.
Maçanetas e fechaduras sem acabamento, soltas e mal fixadas, com dificuldade de abertura e fechamento (mau funcionamento da estrutura interna)
Portas e janelas soltas, não instaladas, com dificuldade de abertura, quebradas, estufadas, com vidros faltantes ou trincados
Luminárias soltas, desinstaladas, quebradas, com acabamento faltante, ou retiradas
Tomadas e interruptores sem espelhos, com mau funcionamento, mal instalados, manchas de tinta ou sujidade
Torneiras, filtros, chuveiros e registros com vazamento, retirados, com vedação insuficiente/faltante, desinstalados, ou retirados do imóvel
Sifão e ralo com vazamento ou entupidos
Pias e bancadas com fissuras, vazamento, vedação insuficiente, soltas ou caídas
Box com marcas de sujidade, rejunte desgastado, vedação ineficiente, desalinhado, com porta fora do trilho e peças danificadas
Vaso sanitário entupido, com assento retirado ou danificado, com vazamento, sem vedação, com bacia e caixa trincada/quebrada, com falhas no funcionamento da descarga/acionamento
Rodapés descolados, estufados, com lascas, pontos quebrados e riscos profundos
Pisos com marcas moderadas e profundas de sujidade, riscos profundos e generalizados, quebrados, tacos de madeira soltos e descolando

Comprovantes que necessita apresentar (Nota fiscal, certificado ou recibo com dados completos do fornecedor e meios de contato):

Tratamento de piscina nos últimos 15 dias;
Limpeza de calhas nos últimos 30 dias;
Limpeza de fossa e caixa de gordura nos últimos seis meses;
Higienização do ar condicionado nos últimos seis meses;
Desinsetização e desratização nos últimos seis meses;
Limpeza de caixa de água nos últimos seis meses;
Negativa de débitos da conta de luz. água, gás, IPTU, lixo, SPU e condomínio com até três dias da entrega das chaves.

Exemplos de Responsabilidade dos Proprietários:

Problemas provenientes da estrutura e instalações internas do imóvel

Problemas hidráulicos que necessitem quebra de paredes (consertos em tubulações e troca de registros gerais)
Infiltrações que afetem piso, paredes e demais estruturas do imóvel.
Problemas na fiação elétrica e no quadro de forças
Vazamento de gás
Problemas em peças de ar condicionado e aquecedores que não são trocadas em manutenções preditivas (placas, sensores, válvulas, condensadoras, unidades de comando, etc.)
Janelas com folha solta ou entrada de água pela esquadria
Descupinização, quando iniciada em objetos de madeira do imóvel
Estufamento/descolamento de revestimentos de paredes e pisos
Problemas em telhados, calhas e troca de caixa d’água

A entrega do imóvel com problemas para serem solucionados pode ser considerado quebra de contrato, tendo o inquilino que arcar com multas, além dos valores dos reparos. Esta é uma situação que deve ser evitada a todo o custo, por isso, pedimos sempre que o inquilino se atente a vistoria de entrada e faça todos os reparos necessários.

Se precisar de indicação de fornecedores e/ou prestadores de serviços entre em contato com nossa equipe de manutenção, mas evite ao máximo entregar o imóvel com pendências.

Ao final da locação, observe que a Preserva promoverá uma vistoria de saída do imóvel sem custos ao inquilino.

Caso a vistoria de saída aponte pendências com necessidade de reparos no imóvel, estes problemas deverão ser solucionados, e nova vistoria deve ser realizada para verificar se a situação foi resolvida. Nesse caso, haverá o custo de cada vistoria extra a ser cobrada do inquilino, motivo pelo qual deve-se evitar ao máximo que isso ocorra.

Caso o imóvel mesmo assim seja entregue com pendências, o inquilino estará ciente de que:

Não serão feitos vários orçamentos para o reparo, será utilizado o primeiro prestador que encontrarmos disponível para realizar o serviço imediatamente, sempre negociando para que o custo não fique excessivamente acima dos valores praticados pelo mercado;
Todos os custos dos reparos serão de responsabilidade do locatário;
Durante os reparos, poderá ser cobrado aluguel do locatário até que o imóvel esteja pronto e a vistoria de constatação tenha sido realizada;
A Preserva contratar prestador não garante o serviço a ser realizado, pois a imobiliária atuará como mera intermediadora, apenas auxiliando o Locatário a cumprir com suas obrigações, sendo que notas e recibos do prestador serão emitidos em nome do Locatário;
Após a conclusão dos serviços, nova vistoria de constatação deverá ser realizada, e tantas outras quanto forem necessárias até a total reparação do imóvel, sendo todas as custas do locatário;
Todos os custos relacionados aos reparos serão cobrados juntamente à rescisão, que será integralmente calculada apenas após o imóvel ser devolvido nas mesmas condições em que foi entregue ao locatário;
Os valores desembolsados pela Preserva deverão ser pagos juntos da rescisão, sendo que o não pagamento em dia por parte do locatário do boleto de rescisão poderá resultar em multa de 20% e juros de 1% ao mês, sem prejuízo de honorários advocatícios pela cobrança extrajudicial e judicial, custas judiciais e administrativas para cobrança dos valores que não tenham sido pagos.

Nós da Preserva Imobiliária trabalhamos todos os dias para que os nossos inquilinos possam sentir-se em casa durante o período de locação, e sabemos como muitos tem intenções de melhorar os seus espaços e aumentar o seu conforto, porém, é importante se atentar que qualquer benfeitoria precisa ser aprovada antes pelo proprietário, sob pena de além de não ter os respectivos valores indenizados, os inquilinos ainda podem ter de restabelecer o estado original ao fim de locação, as suas próprias expensas.

A Preserva se coloca no direito de cobrar até 20% do valor de qualquer manutenção que tenha sido acompanhada, gerenciada ou contratada por ela, a título de honorários de gerenciamento de manutenção, valor este cobrado da parte responsável pelo pagamento da manutenção.

Todos os serviços contratados pela Preserva, seja por solicitação ou omissção do inquilino, que sejam de responsabilidade do inquilino, em especial, mas não somente, os chamados que o fornecedor foi ao local verificar um problema que não existia, terão seus custos cobrados do inquilino preferencialmente no próximo boleto de locação.